Khu đô thị là gì? Có nên đầu tư dự án trong KĐT.

Bạn đã từng nghe đến khu đô thị cụm từ “khu đô thị đáng sống nhất” Vinhomes Ocean Park, Time City,… Bạn đang muốn có một cuộc sống được trải nghiệm những dịch vụ tốt nhất tại các khu đô thị này hoặc bạn muốn đầu tư vào các dự án KĐT. Để bạn có thể nắm bắt được tất tần tật về khu đô thị là gì? Cùng Demaster Land khám phá bài viết dưới đây nhé.

Khái niệm khu đô thị là gì?

Cụm từ “đô thị” đã xuất hiện tại Việt Nam từ khá lâu trước đây, theo đó Bộ xây dựng cũng đưa ra chính xác về khái niệm về đô thị theo khoản 2 điều 1.2 của QCXDVN 01:2008/BXD như sau: “Đô thị là điểm dân cư tập trung, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội của một vùng lãnh thổ, có cơ sở hạ tầng đô thị thích hợp và có quy mô dân số thành thị tối thiểu là 4.000 người (đối với miền núi tối thiểu là 2.800 người) với tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu là 65%. Đô thị gồm các loại: thành phố, thị xã và thị trấn. Đô thị bao gồm các khu chức năng đô thị”.

Cũng theo khoản 3 điều 1.2 của QCXDVN 01:2008/BXD khái niệm khu đô thị được hiểu là khu vực xây dựng một hay nhiều khu chức năng của đô thị, được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính đô thị. 

Khu đô thị hoàn thiện
Khu đô thị được hoàn thiện với những tiện ích, nhà ở, đường xá hoàn thiện thuận lợi cho việc sinh sống.

Khu đô thị bao gồm: 

  • Các đơn vị ở: căn hộ, chung cư, biệt thự,…
  • Các công trình dịch vụ cho bản thân khu đô thị đó: công viên, trung tâm thương mại, trường học,… gọi chung là tiện ích
  • Có thể có các công trình dịch vụ chung của toàn đô thị hoặc cấp vùng.

Khu đô thị mới, các tiêu chí công nhận khu đô thị mới

Đô thị mới là đô thị dự kiến sẽ hình thành trong tương lai được định hướng theo lối quy hoạch của hệ thống đô thị quốc gia, được đầu tư xây dựng và phát triển dần theo theo tiêu chí quy định của pháp luật.

Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.

khu đô thị mới
Mô hình dự án của một khu đô thị mới chứa nhiều tiện ích và chức năng hơn.

Các tiêu chí công nhận khu đô thị mới:

  • Diện tích: từ 50 ha trở lên, nếu khu vực cải tạo đô thị hiện tại thì có thể nhỏ hơn nhưng không nhỏ hơn 20 ha.
  • Quy mô dân số hoặc số lượng căn hộ: từ 5.000 người trở lên hoặc khoảng 1.000 căn hộ (hộ gia đình các loại, có diện tích sử dụng lớn, trung bình và nhỏ, được tính cho các nhà chung cư cao tầng, thấp tầng, các loại biệt thự, nhà ở phân lô bán nền theo quy hoạch chi tiết).
  • Vị trí khu đô thị mới phù hợp với quy hoạch xây dựng.

Đặc trưng của khu đô thị điển hình

Để trở thành một khu đô thị điển hình thì cần phải đảm bảo các tiêu chí được Bộ xây dựng đưa ra:

  • Tổng dân số đạt 20.000 người trở lên.
  • Một trong những điều kiện quan trọng nữa đó là tỉ lệ người lao động phi nông nghiệp phải chiếm hơn 60%. Không khó để lý giải vì sao lại như vậy, đây đã là khu đô thị vậy nên người lao động trí óc phải chiếm phần lớn so với người lao động chân tay.
  • Đầy đủ cơ sở hạ tầng và các công trình dịch vụ để phục vụ cho người dân trong khu đô thị và chúng phải đáp ứng được tiêu chuẩn do pháp luật đã quy định.
  • Cuối cùng là mật độ xây dựng và mật độ dân số phải có cao hơn mức trung bình sản xuất nông nghiệp ở khu vực xung quanh khu đô thị. 

Tiêu chí để phân loại một khu đô thị

Trên thực tế có nhiều dạng, nhiều kiểu hình khu đô thị khác nhau để phân biệt được các loại khu đô thị chúng ta có thể dựa trên những tiêu chí sau:

Mật độ dân số: Mỗi loại khu đô thị khác nhau thì sẽ có mật độ dân số khác nhau vậy nên đây là một trong những tiêu chí để phân loại khu đô thị.

Quy mô dân số: Tương tự như tiêu chí trên, quy mô dân số ở mỗi khu đô thị là có sự khác biệt nên đây trở thành một tiêu chí để phân loại.

Trình độ phát triển kiến trúc, cảnh quan và cơ sở – hạ tầng: Các khu đô thị được thành lập vào những thời điểm khác nhau, đối với những khu đô thị được xây dựng sớm thì trình độ phát triển kiến trúc, cảnh quan và cơ sở – hạ tầng không được mới và hiện đại so với khu đô thị mới.

Tỷ lệ lao động trong lĩnh vực phi nông nghiệp: Như đã nêu ở trên người dân ở trong khu công nghiệp bắt buộc phải có tỷ lệ lao động trong lĩnh vực phi công nghiệp cao hơn, đây cũng trở thành một tiêu chí quan trọng bởi nếu tỉ lệ người lao động trong lĩnh vực phi nông nghiệp càng cao thì khu đô thị càng được đánh giá cao so với các khu đô thị khác.

Vị trí, vai trò và chức năng của khu đô thị: Mỗi khu đô thị sẽ có vị trí và chức năng khác nhau, ta có thể dựa trên tiêu chí này để phân loại khu đô thị.

Cơ cấu, trình độ phát triển kinh tế – xã hội: Đây cũng là một trong những tiêu chí quan trọng để thu hút được nguồn đầu tư từ đó khu đô thị ngày càng phát triển.

Các quy định pháp lý về dự án khu đô thị

Về quy hoạch

  • Đối với việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án phải tuân thủ các quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.
  • Đảm bảo không làm vượt quá khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng đô thị được xác định tài đồ án quy hoạch đô thị đã được phê duyệt, không làm ảnh hưởng xấu đến cảnh quan đô thị hoặc làm giảm chất lượng sống của cư dân trong khu vực.
  • Phải xác định không gian xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung để bố trí đường dây, bể, hào,…

Về thẩm quyền phê duyệt dự án 

Thủ tướng Chính phủ quyết định chấp thuận dự án sau khi được Bộ xây dựng thẩm định ý kiến trong những trường hợp sau: 

  • Đối với các dự án có quy mô từ 100ha trở lên.
  • Dự án nằm trên địa giới hàng chính của hai tỉnh trở lên hoặc nằm trong khu vực có ý nghĩa quan trọng về an ninh – quốc phòng. 

UBND tỉnh có quyền chấp thuận các dự án sau khi được sự đồng ý của Bộ xây dựng trong các trường hợp sau:

  • Các dự án có quy mô từ 20ha đến 100ha.
  • Các dự án còn lại.

Phân loại các khu đô thị tại Việt Nam 

Khu đô thị phức hợp: là khu đô thị được xây dựng thành một khu phức hợp với nhiều loại công trình tiện ích, kiến trúc cùng cơ sở hạ tầng như trường học, y tế, hoa viên, khu vui chơi, trung tâm thương mại, nhà hàng và nhiều các loại hình dịch vụ khác.

Khu đô thị sinh thái: là một khu đô thị nằm trong vùng sinh thái nhân tạo, quy mô dân số nhỏ chủ yếu là các không gian xanh như cây xanh, công viên, hồ nhân tạo,… ở đây tiêu chí hàng đầu là bảo vệ môi trường và cải thiện không gian sống xanh.  

khu đô thị sinh thái
Khu đô thị sinh thái chứa nhiều cảnh quan và thân thiện với môi trường hướng tới một cuộc sống xanh.

Khu đô thị vệ tinh: là các khu đô thị nhỏ nằm gần trung tâm đô thị có xu hướng và lợi thế phát triển. Loại khu đô thị này thường thu hút được nguồn đầu tư lớn bởi khả năng giải tỏa áp lực dân số cho vùng trung tâm đô thị.

Khu đô thị sáng tạo: là khu vực tập trung mọi tiềm năng kinh tế – xã hội, tập trung các doanh nhân và doanh nghiệp đầu tư phát triển, cơ sở- kỹ thuật hạ tầng hiện đại và đầy đủ các tiện ích nhà ở, văn phòng làm việc, mua sắm,…

Khu đô thị thông minh: giống như cái tên của nó vậy, khu đô thị tích hợp các tiện ích thông minh và sử dụng trí tuệ nhân tạo để kiểm soát và điều khiển toàn khu đô thị như trường học, bệnh viện, giải trí, hệ thống internet,… Mang đến cho người dân những trải nghiệm sống tốt nhất.

Sau khi đã tìm hiểu về khu đô thị là gì? Điều các bạn quan tâm nhất có phải là có nên đầu tư vào các dự án khu đô thị hay không? Để trả lời cho câu hỏi này hãy tiếp tục theo dõi bài viết nhé.

Có nên đầu tư vào các dự án trong khu đô thị?

Để tìm hiểu xem có nên đầu tư vào các dự án trong khu đô thị chúng ta cùng nhau xem xét dựa trên những tiêu chí sau nhé:

Xem xét về mặt pháp lý của dự án

Nên xem xét những dự án bất động sản hoàn chỉnh về mặt pháp lý, lựa chọn sản phẩm của những doanh nghiệp có độ uy tín cao. Cần tìm hiểu kỹ về mặt pháp lý của dự án bởi những doanh nghiệp phát triển dự án chất lượng thì họ sẽ minh bạch về mặt pháp lý.

Để chứng minh dự án đã hoàn chỉnh về mặt pháp lý bạn cần căn cứ vào một số điều như Giấy chứng nhận sử dụng đất hay sổ đỏ, giấy thẩm định cơ sở hạ tầng, bản vẽ thiết kế,… Đặc biệt cần xem bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt hay chưa, quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền, chủ đầu tư đã đóng thuế đất, thuế xây dựng,… đầy đủ chưa,…

Các tiện ích nội khu và ngoại khu

Đây là một trong những tiêu chí quan trọng để quyết định khả năng thu hút đầu tư của dự án và khách hàng. Đối với một dự án đầu tư tiềm năng thì các tiện ích nội khu và ngoại khu phải ít nhất đáp ứng được các nhu cầu cơ bản của người dân:

  • Đối với tiện ích nội khu: được hiểu là các tiện ích nằm trong khu đô thị, có vai trò cải thiện đời sống của người dân. Có thể kể đến một vài tiện ích nội khu như hệ thống trung tâm thương mại, hệ thống y tế, bệnh viện, hệ thống giáo dục trường học,…
  • Đối với tiện ích ngoại khu: là những hệ thống dịch vụ nằm bên ngoài, xung quanh khu đô thị tồn tại song song với tiện ích nội khu như siêu thị, bệnh viện, trường học, nhà hàng, khu vui chơi giải trí,…
tiện ích của khu đô thị
Khu đô thị chứa nhiều tiện ích cộng đồng và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.

>>> Xem ngay tầm quan trọng của không gian cộng đồng trong đô thị tại đây.

Chủ đầu tư

Không thể chỉ quan tâm đến tiềm năng đầu tư khu đô thị mà ta còn cần xem xét về mặt uy tín của chủ đầu tư và chắc chắn rằng bạn cần phải tìm hiểu để lựa chọn một chủ đầu tư uy tín. Chủ đầu tư chính là bộ mặt của dự án, vậy nên bạn có thể dựa vào những điều sau để đánh giá sự uy tín của chủ đầu tư:

  • Tra cứu trang web của doanh nghiệp trên các trang báo internet,…
  • Xem xét thông qua các dịch vụ tư vấn đầu tư bất động sản.
  • Tìm và thông qua một người môi giới uy tín.

Khả năng tăng giá

Tất nhiên một trong những điều mà các nhà đầu tư quan tâm nhất chính là lợi nhuận hay khả năng tăng giá của dự án. Bạn cần phải tìm hiểu được dự án có tiềm năng kinh tế hay không bằng cách xác định các khu vực lân cận có đông dân số và các tiện ích hay không, xem xét các dự án xung quanh khu đất bạn dự định đầu tư có phát triển và thu hút nhiều nhà đầu tư không,…

>>> Xem ngay kế hoạch kinh doanh BDS miễn phí

Khả năng thanh khoản

Bạn nên đầu tư vào những dự án có khả năng thanh khoản cao. Đầu tiên bạn cần xác định tính thanh khoản của miếng đất mình định mua để tránh trường hợp bị chôn vốn do quá trình đợi làm thủ tục quá lâu.

Các giai đoạn thanh toán

Đầu tiên chúng ta phải xem xét tiến độ của dự án, xem dự án đó sẽ chia ra các giai đoạn nào để thanh toán. Đối với mỗi giai đoạn bạn sẽ phải xem xét đóng bao nhiêu tiền, có được ngân hàng hỗ trợ hay không để đảm bảo dự án đó phù hợp với khả năng tài chính của bạn.

Qua bài viết trên đây, Demaster Land đã giải đáp những thông tin cần thiết về khu đô thị là gì? Có nên đầu tư dự án trong khu đô thị hay không? Mong rằng bài viết trên đây của chúng tôi đã giúp ích được cho bạn.

>>> Nên đầu tư đất ở đâu sinh lời tốt -Xu hướng BDS

GỌI TƯ VẤN NHẬN BẢNG GIÁ