Chu kỳ bất động sản, đầu tư BDS trong thời “Bình Thường Mới”

“Chu kỳ bất động sản” là cụm từ không còn quá xa lạ gì đối với những ai đã và đang tìm hiểu về lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, những vấn đề xoay quanh về nó thì không ai cũng có thể hiểu hết. Chính vì vậy, Demaster Land đã tổng hợp những vấn đề quan trọng nhất về chu kỳ bất động sản trong bài viết này để mọi người có thể tham khảo. 

Khái niệm về chu kỳ sốt đất

Chu kỳ sốt đất là một giai đoạn của chu kỳ bất động sản, dùng để chỉ những vùng đất hay vị trí đất sau khi có thông tin quy hoạch, giá bán nhanh chóng tăng lên gấp hai hoặc thậm chí là gấp 3 trở lên, việc mua đi bán lại trở nên nhộn nhịp hơn. Và những điều này sẽ xảy ra theo một vòng quay, được lặp lại liên tiếp. 

Quy luật tăng giá đất diễn ra như thế nào?

Quy luật tăng giá đất cũng là một trong những vấn đề liên quan đến chu kỳ bất động sản. Đối với vấn đề này, thì sẽ có sự thay đổi trong quy luật về giá đất qua mỗi giai đoạn khác nhau, cụ thể:

Đối với giai đoạn giá cơ bản

Đây được xem là giai đoạn có giá đang giao dịch trong điều kiện bình thường và mang tính chất cục bộ. Cơn sốt đất được hình thành nhờ sự chênh lệch về giá giữa các khu vực trong địa phương. Đây là giai đoạn có mức chiết khấu nhiều nhất và có giá mua cũng rẻ nhất. Thông thường, một số nhà đầu tư sẽ tập trung mua đất trong giai đoạn này.

Đối với giai đoạn giá kỳ vọng

Một số chiến dịch marketing sẽ đẩy giá đất lên con số 15% so với mức giá cơ bản ban đầu. Đối với giai đoạn này, phân khu cũ không thể tăng nhiều như phân khu mới được, chỉ tăng được từ 1 đến 2% mà thôi. Những người mua sau sẽ không chấp nhận giá bán của phân khu mới nên sẽ tìm đến phân khu cũ để mua với giá bán thấp hơn. 

Đối với giai đoạn giá theo tiến độ

Theo như quy luật tăng giá đất thì đây được xem là thời điểm chủ yếu người mua ở và các dự án sắp được hoàn thành. Vào giai đoạn này, các nhà đầu tư vẫn sẽ bán nhà nhưng đa số sẽ bán với giá cao. Do đó, người mua đất để ở sẽ tìm đến những căn hộ thuộc phân khu đầu tiên để mua với giá tốt hơn.

Đối với giai đoạn giá khi bàn giao

Đến giai đoạn này thì đất đã đầy đủ sổ hồng, sổ đỏ và các giấy tờ pháp lý khác. Người mua có thể trải nghiệm thực tế hơn và nhận được những ưu đãi sau mua. Đồng thời, giá bán cũng khá là cao so với giai đoạn đầu khi dự án khởi công.

Đây được xem là giai đoạn cuối cùng trong một dự án bất động sản bất kỳ. Đối với giai đoạn này, hầu hết người dân Việt Nam đều không tập trung vào nó. Bởi họ đầu tư chủ yếu theo kiểu đón hạ tầng chứ không giống như các nước khác.

Đối với giai đoạn giá của dân cư

Đây được xem là giai đoạn cuối cùng trong một dự án bất động sản bất kỳ. Đối với giai đoạn này, hầu hết người dân Việt Nam đều không tập trung vào nó. Bởi họ đầu tư chủ yếu theo kiểu đón hạ tầng chứ không giống như các nước khác.chu kỳ bất động sản và những điều cần biết 2022 1

Quy luật tăng giá đất diễn ra trong 5 giai đoạn khác nhau 

Các chu kỳ bất động sản cần biết

Đối với chu kỳ bất động sản thì sẽ gồm 4 giai đoạn khác nhau. Và mỗi giai đoạn sẽ có những đặc điểm riêng, cụ thể như sau:

Giai đoạn phục hồi

Đây là giai đoạn nối tiếp giai đoạn suy thoái trước đó của chu kỳ. Do hầu hết các nhà đầu tư vẫn đang chưa thoát được cảnh “khốn khổ” của sự suy thoái trước đó cho nên giai đoạn phục hồi rất khó để nhận biết được. Đặc điểm của giai đoạn này không được giống như tên gọi của nó khi nhu cầu nhà ở vẫn đang duy trì ở mức thấp, các dự án có số lượng giảm đáng kể, bất động sản cho thuê đang hoạt động trì trệ,…

Giai đoạn mở rộng

Sau giai đoạn phục phục hồi là giai đoạn mở rộng. Với cái tên gọi “mở rộng” thì nhiều người nghĩ rằng đây là giai đoạn thị trường bất động sản có biểu hiện của sự chuyển đổi mạnh mẽ. Nhưng tuy nhiên, thực tế lại không phải như mọi người nghĩ. Thực tế, đây là giai đoạn của sự tăng lên về tỷ lệ lấp đầy, nhu cầu bất động sản.

Đối với giai đoạn, các chủ đầu tư nếu đã đầu tư ở giai đoạn phục hồi thì có thể kiếm ra lợi nhuận bằng cách cho thuê hoặc bán đi. Bên cạnh đó, đây cũng được coi là giai đoạn các nhà đầu tư không nên tham gia vào thị trường bất động sản. Bởi lẽ, sau giai đoạn này là giai đoạn siêu cung, nếu tiếp tục duy trì tham gia vào giai đoạn mở rộng quá lâu thì các nhà đầu tư phải lâm vào cảnh “khốn khổ” vào cuối giai đoạn siêu cung. 

Thời điểm lý tưởng nhất để các nhà đầu tư “tung cánh” là đầu giai đoạn siêu cung và cuối giai đoạn mở rộng. Nếu nắm bắt được thời cơ của thời điểm này thì các nhà đầu tư sẽ có thể thắng lớn.

Giai đoạn siêu cung

Như đã nói ở trên, sau giai đoạn mở rộng sẽ là giai đoạn siêu cung. Ở giai đoạn này, “cung” sẽ vượt qua “cầu”. Dấu hiệu để nhận biết giai đoạn này khá là dễ dàng đó là nguồn cung thừa thãi và sự tụt giá của bất động sản. Đây là quy luật của bất động sản, khi “cung” mà vượt qua “cầu” thì sẽ kéo theo sự tụt giảm về giá.

Ngoài ra, giai đoạn này là thời điểm các nhà đầu tư không nên đầu tư vào, bởi lẽ sau giai đoạn siêu cung là giai đoạn suy thoái. Tuy nguồn cung trong giai đoạn này thừa thãi, các nhà đầu tư có thể mua được bất động sản với mức giá không cao nhưng sẽ mất rất nhiều thời gian để chờ đến thời điểm thị trường phục hồi trở lại.

Giai đoạn suy thoái

Đây là giai đoạn cuối cùng của chu kỳ bất động sản. Nếu như giai đoạn phục hồi mang lại những dấu hiệu đáng mừng thì giai đoạn suy thoái chính là “nỗi đau” lớn cho các nhà đầu tư. Ở giai đoạn này, “cung” sẽ cũng sẽ vượt “cầu”, tỷ lệ bỏ trống cao, hoạt động đầu tư bị hạn chế, số lượng công trình giảm, giá bất động sản giảm một cách đáng kể,…

Chính vì vậy, giai đoạn suy thoái chính là “cơn ác mộng” của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, giai đoạn này có một ưu điểm đó chính là có thể mua được bất động sản với giá hời.Đối với giai đoạn suy thoái thì khi đầu tư vào cũng sẽ xảy ra những rủi ro khá lớn, bởi nếu như sự phục hồi có thời gian diễn ra chậm thì rủi ro chôn vốn xảy ra rất cao.

chu kỳ bất động sản và những điều cần biết 2

Chu kỳ phát triển bất động sản bao gồm 4 giai đoạn đó là: Phục hồi, mở rộng, siêu cung và suy thoái

Phân tích 4 chu kỳ sốt đất trong 20 năm qua tại Việt Nam

Trong suốt 20 năm qua, thị trường bất động sản tại Việt Nam đã trải qua 4 chu kỳ, cụ thể:

Chu kỳ bất động sản thứ 1

Những tác động và nguyên nhân
Giai đoạn tăng trưởng từ 1993 đến 1995
  • Vào năm 1933, Bộ Luật đất đai ra đời giúp cho thị trường bất động sản được định hướng.
  • Tại thời điểm này, Việt Nam bắt đầu mở cửa nền kinh tế và ký hiệp ước với Hoa Kỳ, xác nhận gia nhập cộng đồng với các nước trong khu vực Đông Nam Á.
  • Đồng thời, GDP tăng mạnh kéo theo sự nhộn nhịp của thị trường bất động sản.
  • Bắt đầu chuyển đổi từ kinh tế tập trung sang nền kinh tế thị trường.
Giai đoạn suy thoái từ 1997 đến 1999
  • Giai đoạn này tốc độ tăng trưởng kinh tế bị giảm xuống còn 5,8%, khiến cho thị trường bất động sản bị suy thoái trầm trọng.
  • Hiệu ứng Domino được tạo ra từ cuộc khủng hoảng ở Châu Á và nền kinh tế của Việt Nam cũng bị ảnh hưởng ít nhiều từ hiệu ứng này.

Chu kỳ bất động sản thứ 2

Những tác động và nguyên nhân
Giai đoạn tăng trưởng từ 2000 đến 2002
  • Việt Nam ký hiệp định thương mại Việt Mỹ và bắt đầu hội nhập kinh tế.
  • Thị trường bất động sản có sự thay đổi mạnh mẽ do nền kinh tế có dấu hiệu của sự tăng trưởng.
Giai đoạn suy thoái từ 2003 đến 2006
  • Giai đoạn này, nghị định số 181/2004/NĐ-CP được ban hành để cấm việc phân lô bán nền.

Chu kỳ bất động sản thứ 3

Những tác động và nguyên nhân
Giai đoạn tăng trưởng từ 2007 đến 2009
  • Việt Nam chính thức tham gia WTO và nền kinh tế có sự phục hồi đáng kinh ngạc.
  • Ở giai đoạn này, giá đất lên giá cao khiến nhiều người mua không có khả năng.
Giai đoạn suy thoái từ 2009 đến 2013
  • Thị trường bất động sản Việt Nam có dấu hiệu bị suy thoái do cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu làm ảnh hưởng tới.
  • Ở thời điểm này, thị trường bất động sản được xem như bị “đóng băng” do lạm phát, nợ xấu tăng vọt.

Chu kỳ bất động sản thứ 4

Những tác động và nguyên nhân
Giai đoạn tăng trưởng từ 2014 đến 2017
  • Một số chính sách phát triển thị trường bất động sản của Nhà nước được đưa ra cùng với sự hỗ trợ nhà ở xã hội thì thị trường bất động sản Việt Nam tăng trưởng vượt bậc.
Giai đoạn suy thoái 2018 đến nay
  • Thị trường bất động sản bị suy thoái do ngân hàng siết chặt tín dụng và pháp lý dự án bị chính quyền kiểm soát.
  • Tại thời điểm này, sự bùng phát dịch Covid-19 đã khiến thị trường bất động sản bị ảnh hưởng không hề nhỏ.

chu kỳ bất động sản và những điều cần biết 3

Chu kỳ sốt giá đất trong 20 năm qua ở Việt Nam diễn biến khá phức tạp

>>> Kế hoạch kinh doanh bất động sản hiệu quả

Những yếu tố tác động đến chu kỳ bất động sản

Qua phân tích ở trên, chúng ta có thể thấy các giai đoạn của chu kỳ đều bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khác nhau. Chính vì vậy, việc nắm được những yếu tố đó là điều cần thiết để tìm ra hướng giải quyết tốt nhất.

Yếu tố về kinh tế

Yếu tố này bao gồm chỉ số lạm phát, lãi suất cho vay, sự tăng trưởng của tín dụng,..Trong số đó, lãi suất cho vay tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Bởi khi lãi suất cho vay giảm cùng với ưu đãi cho vay sẽ thu hút người vay nhiều hơn.Đồng thời, nền kinh tế phát triển kéo theo thu nhập của những người dân sẽ cao. Từ đó, nhu cầu mua bán tăng cao và thị trường bất động sản tăng cao lên một cách đáng kể.

Yếu tố về chính sách của Nhà nước

Khi Nhà nước có những chính sách mới được đưa ra thì sẽ khiến cho thị trường bất động sản bị ảnh hưởng theo. Nếu như chính sách tích cực thì giúp thị trường trở nên phát triển hơn, còn nếu chính sách tiêu cực sẽ khiến cho thị trường bất động sản trở nên tồi tệ hơn.

chu kỳ bất động sản và những điều cần biết 4

Các chính sách của Nhà nước đưa ra cũng tác động đến chu kỳ bất động sản

Phân tích chu kỳ bất động sản trong giai đoạn 2022 đến 2023 

Tính đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 4 chu kỳ. Nhiều người đang thắc mắc rằng “Liệu chu kỳ 5 có xuất hiện ở giai đoạn 2022-2023 hay không?”. Câu hỏi này được khá nhiều người thắc mắc bởi lẽ việc nắm bắt đúng chu kỳ sẽ giúp việc đầu tư trở nên dễ dàng hơn.

Xét theo quy luật của chu kỳ thì giai đoạn 2021 đến 2022 là giai đoạn thị trường bất động sản Việt Nam tăng mạnh. Nhưng tuy nhiên, đại dịch Covid-19 bùng phát khiến cho mọi thứ đều trở nên trì trệ và thị trường bất động sản cũng không phải là một ngoại lệ. 

Đến tận cuối năm 2021 thì thị trường bất động sản Việt Nam có dấu hiệu của sự thay đổi tích cực như: FDI đổ vào nhiều, cơ sở hạ tầng đầu tư nhiều, diễn biến dịch được kiểm soát, tín dụng hào phóng,… Những hoạt động này đang báo hiệu cho chúng ta thấy rằng thị trường bất động sản sẽ được khôi phục sớm.

Tuy nhiên, với những dấu hiệu đáng mừng như trên thì các nhà đầu tư cũng cần phải cẩn thận khi đầu tư vào giai đoạn này. Các nhà đầu tư không nên đầu tư quá nhiều vào một dự án nào đó và phải có kế hoạch tài chính phân chia rõ ràng.

chu kỳ bất động sản và những điều cần biết 5

Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2022-2023 được dự đoán là có dấu hiệu khởi sắc 

Liệu đầu tư bất động sản trong thời “Bình Thường Mới” có cơ hội?

Qua những chu kỳ bất động sản được diễn ra trước đó, thì có thể thấy việc nắm bắt các yếu tố qua mỗi giai đoạn, chu kỳ là điều quan trọng để quyết định có nên đầu tư hay không. Vì vậy, trong thời “ Bình Thường Mới” các nhà đầu tư cần phải xem xét các yếu tố trong giai đoạn này.

Yếu tố về kinh tế vĩ mô

Yếu tố này bao gồm vốn đầu tư nước ngoài, chỉ số lạm phát, chính sách kích cầu và chỉ số GDP. Trong năm 2022, các chuyên gia bất động sản đều đưa ra phán đoán về những vấn đề này. Theo đó, các chuyên gia cho rằng các vấn đề được nêu trên sẽ tăng lên so với mọi năm. Đặc biệt là GDP tăng lên 6 đến 7% so với năm ngoái. Đây là những dấu hiệu tốt cho việc đầu tư bất động sản trong giai đoạn này.

Yếu tố về chính sách nhà nước

Việc ban hành Bộ Luật đất đai và các chính sách pháp lý đã làm cho nền thị trường bất động sản Việt Nam có sự chuyển mình mạnh mẽ. Theo đó, các chính sách được đưa ra nhằm thúc đẩy các dự án bất động sản tăng lên. 

Yếu tố sau đại dịch Covid-19

Yếu tố này bao gồm giá tăng và tiêm chủng vaccine. Khi đại dịch Covid-19 đã được kiểm soát thì việc mua bán cũng được phục hồi tốt hơn. Do đó, nhu cầu người mua bất động sản cũng tăng lên đáng kể. 

chu kỳ bất động sản và những điều cần biết 6

Để quyết định việc đầu tư bất động sản trong thời “Bình Thường Mới” cần phải xem xét nhiều yếu tố

Nhìn chung, trong thời “Bình Thường Mới” mọi thứ đã có dấu hiệu khôi phục tốt hơn. Nhưng tuy nhiên, các nhà đầu tư không nên chủ quan mà nên cân nhắc thật kỹ.

Trên đây là những thông tin quan trọng nhất về chu kỳ bất động sản. Hy vọng qua bài viết này, mọi người có thể hiểu rõ hơn về chu kỳ bất động sản cũng như những vấn đề liên quan về nó. 

>>>>Xem thêm chi tiết các loại hình bất động sản

GỌI TƯ VẤN NHẬN BẢNG GIÁ